Quand la mise en concurrence est-elle obligatoire ?
La réponse tient en une mécanique à deux étages, posée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. C'est votre assemblée générale qui fixe les seuils, pas la loi :
Deux seuils distincts, donc, et deux effets distincts : au-delà du premier, le syndic doit consulter le conseil syndical ; au-delà du second, il doit mettre en concurrence.
Première chose à faire, avant toute discussion sur un devis : allez chercher ces montants dans les procès-verbaux de vos assemblées. Beaucoup de conseils débattent de l'opportunité de demander plusieurs devis sans savoir que leur assemblée a déjà tranché la question — parfois il y a dix ans, pour un montant devenu dérisoire depuis.
Un détail qui donne du poids au conseil. Le même article 21 précise que lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. Autrement dit, c'est l'existence même de votre conseil qui rend la comparaison des offres exigible. Ce n'est pas une contrainte administrative subie : c'est un levier qui n'existe que parce que vous existez.
Ce que la loi entend par « mise en concurrence »
Question fréquente : si l'assemblée n'a jamais fixé de seuil ni de modalités, que faut-il faire ? Le décret du 17 mars 1967 répond précisément, à son article 19-2 :
Deux chemins acceptables, donc, et le second est très supérieur au premier — c'est tout l'objet de la section suivante.
Notez aussi ce que le texte ne dit pas : il n'impose pas un nombre minimum de devis, ni un formalisme de publication. « Plusieurs » veut dire au moins deux. En pratique, trois est la convention qui permet de repérer une offre aberrante — avec deux devis, on ne sait pas lequel des deux est anormal.
Rendre trois devis comparables
Voilà le vrai problème, et il est technique plutôt que juridique. Trois entreprises consultées librement produisent trois devis qui ne portent pas sur le même périmètre. L'une inclut l'échafaudage, l'autre le sous-traite, la troisième l'oublie. L'une prévoit deux couches, l'autre une. Les comparer ligne à ligne est impossible, et le « moins-disant » apparent est souvent celui qui a le moins compris la demande.
D'où la supériorité de la seconde méthode prévue par le texte : rédiger un descriptif unique et le soumettre à plusieurs entreprises. Le descriptif n'a pas besoin d'être un cahier des charges d'architecte. Il doit fixer :
- Le périmètre exact — quelles surfaces, quels bâtiments, quels étages, ce qui est explicitement exclu.
- Les contraintes du site — accès, horaires autorisés, stationnement, présence de résidents pendant le chantier.
- Les prestations annexes — échafaudage, protection, évacuation des déchets, remise en état. C'est là que se logent les écarts.
- Le calendrier souhaité et les pénalités éventuelles de retard.
- Le format de réponse attendu — un prix global décomposé par poste, pas un forfait unique.
Ce dernier point est le plus rentable. Un devis décomposé par poste se compare ; un forfait global ne se compare pas, il se subit.
Une grille de comparaison
Une fois les offres reçues, résistez à l'envie de classer par prix. Les colonnes qui comptent :
- Le prix TTC, et la TVA appliquée. Certains travaux d'amélioration de l'habitat relèvent d'un taux réduit ; une entreprise qui applique 20 % là où une autre applique 10 % paraît plus chère sans l'être.
- Le périmètre réellement couvert. Reprenez votre descriptif poste par poste et cochez ce qui est chiffré. Les absences sont le vrai écart de prix.
- L'assurance décennale — attestation en cours de validité, et surtout couvrant l'activité concernée. Une attestation valide pour de la peinture ne couvre pas une étanchéité.
- Les références vérifiables sur des chantiers comparables, en copropriété de préférence.
- Le délai d'exécution et la date de démarrage — une entreprise disponible dans quinze jours et une disponible dans huit mois ne proposent pas la même chose.
- Les conditions de paiement — acompte demandé, échéancier, retenue de garantie.
- La durée de validité du devis. Entre le conseil, la consultation du syndic et l'assemblée générale, plusieurs mois passent. Un devis périmé oblige à tout recommencer.
Le piège du calendrier. C'est l'erreur la plus coûteuse et la plus fréquente : obtenir trois excellents devis en février, les faire voter en assemblée en juin, et découvrir qu'ils étaient valables trois mois. Vérifiez la durée de validité avant de caler le calendrier de l'assemblée, et demandez au besoin une prolongation écrite.
Dans Coprelo, chaque chantier porte autant de devis que nécessaire — société, montant, pièce jointe — et un seul est marqué « retenu ». Les autres restent consultables.
Voir le suivi des travaux →Justifier le choix, même six mois après
Un conseil syndical qui recommande une entreprise s'expose à une question simple, posée en assemblée générale ou par un copropriétaire mécontent : pourquoi celle-là ? Elle peut tomber six mois après, quand la mémoire de la comparaison s'est évaporée.
Deux réflexes suffisent à ne jamais être pris de court :
- Conserver les devis non retenus, pas seulement celui qui a gagné. Un écart de prix ne veut rien dire sans les offres qu'il dépasse.
- Écrire la raison du choix en une phrase, au moment du choix. « Retenue malgré un prix supérieur de 8 % : seule entreprise à chiffrer la reprise des descentes d'eau, et disponible avant l'hiver. » Trente secondes le jour même, contre une heure de reconstitution six mois plus tard.
Rappelons enfin le cadre : sauf délégation de pouvoirs votée par l'assemblée, le conseil syndical ne choisit pas l'entreprise. Il compare, il argumente, il recommande — la décision appartient à l'assemblée générale, et la signature au syndic. Une comparaison bien documentée n'est pas une formalité : c'est ce qui fait qu'une assemblée suit l'avis de son conseil plutôt que de rouvrir le débat.
Ce que le conseil syndical peut décider seul, ce qui doit passer par l'assemblée, et comment fonctionne une délégation de pouvoirs.
Lire le guide sur les pouvoirs du conseil →- Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — montants de consultation et de mise en concurrence fixés par l'assemblée générale ; absence d'obligation sans conseil syndical (en vigueur depuis le 1er juin 2020).
- Article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — définition de la mise en concurrence à défaut de conditions fixées par l'assemblée (en vigueur depuis le 1er juin 2010).
Ce guide décrit l'état des textes à sa date de publication et ne constitue pas un conseil juridique. Les taux de TVA applicables aux travaux dépendent de leur nature et de l'ancienneté de l'immeuble : vérifiez-les auprès de votre syndic ou de l'administration fiscale.