Ce que dit exactement l'article 27
Tout tient dans trois alinéas du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2004 :
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Deux idées distinctes, souvent confondues : la fonction n'est pas payée, mais les dépenses de la mission ne sont pas à la charge des membres.
Une précision qui a son importance. On lit encore fréquemment que ces frais sont réglés « dans les conditions fixées par le règlement de copropriété, éventuellement modifiées par l'assemblée générale ». Cette formule figurait bien à l'article 27 — mais dans sa rédaction antérieure à septembre 2004. Le décret du 27 mai 2004 l'a remplacée par la phrase actuelle, qui ne subordonne plus la prise en charge à une condition posée par le règlement ou par l'assemblée. Vérifiez toujours la version d'un texte que l'on vous oppose.
Bénévolat ne veut pas dire frais à sa charge
C'est le contresens le plus répandu, et il coûte de l'argent à des bénévoles chaque année. Aucune rémunération, aucun jeton de présence, aucune indemnité de fonction : sur ce point le texte est catégorique, et il n'existe pas de montage permettant d'y échapper.
Mais les frais engagés pour la mission relèvent d'une autre logique. Ce sont des dépenses courantes d'administration, au même titre que l'électricité des parties communes ou l'assurance de l'immeuble : le syndicat des copropriétaires les supporte, et le syndic les règle.
Ce qui entre typiquement dans cette catégorie :
- Les frais d'envoi — courriers recommandés à un prestataire défaillant, convocations, mises en demeure.
- Les reprographies — dossiers de consultation, jeux de plans, documents remis en assemblée.
- Les frais de réunion — location d'une salle lorsque la copropriété n'a pas de local commun.
- Les honoraires d'un technicien consulté sur une question précise (voir ci-dessous).
- Les outils nécessaires au travail du conseil, dès lors qu'ils servent effectivement la mission.
Le droit de se faire conseiller
L'alinéa du milieu est le plus sous-utilisé des trois. Il donne au conseil syndical un droit large : prendre conseil auprès de toute personne de son choix, et demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité sur une question particulière.
Cela signifie qu'un conseil confronté à un devis de ravalement qu'il ne sait pas juger peut faire appel à un maître d'œuvre pour l'éclairer — et que les honoraires correspondants relèvent des dépenses courantes d'administration, donc du syndicat. Ce n'est pas un caprice de conseil tatillon : c'est le texte qui l'a prévu.
Ce que ce droit n'est pas. « Prendre conseil » n'est pas « mandater ». Le conseil syndical peut s'entourer d'un avis ; il ne peut pas confier une mission de maîtrise d'œuvre engageant le syndicat, ni signer un contrat en son nom — il n'a pas la personnalité juridique. Au-delà de l'avis ponctuel, on entre dans le champ d'une décision d'assemblée générale.
La vraie question : « nécessitée par la mission »
Puisque le texte ne pose plus de condition de forme, où est la limite ? Elle est dans les mots eux-mêmes : les dépenses doivent être nécessitées par l'exécution de la mission. C'est là, et nulle part ailleurs, que se situe la discussion réelle avec un syndic.
Un envoi recommandé à une entreprise qui ne répond plus ne se discute pas. Un abonnement, un déplacement lointain ou l'intervention d'un professionnel appellent en revanche une appréciation : la dépense sert-elle effectivement la mission d'assistance et de contrôle du conseil ?
En pratique, un syndic prudent demandera souvent que l'assemblée générale se soit prononcée, non parce que le texte l'impose, mais parce que cela le couvre. Ce n'est pas illégitime — et c'est bien plus simple à obtenir quand on l'anticipe qu'en pleine année comptable.
Comment s'y prendre en pratique
Trois façons de procéder, de la plus légère à la plus solide :
- Demander au syndic de régler directement. Pour une dépense modeste et manifestement liée à la mission — un recommandé, des copies — le plus simple reste que le syndic paie la facture, sans avance par un membre.
- Faire fixer une enveloppe annuelle par l'assemblée. L'article 22 du décret prévoit que les règles d'organisation et de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24. Une résolution actant un budget annuel de fonctionnement du conseil met fin à toute discussion au cas par cas.
- Prévoir le cas des avis techniques. Si votre conseil pense recourir à un professionnel dans l'année, mieux vaut le dire en assemblée avant, avec un ordre de grandeur.
Dans tous les cas, un réflexe : gardez la trace de ce qui a été engagé, par qui, et pour quel dossier. Une dépense rattachée à un sujet identifié se justifie en une phrase ; une note de frais isolée, six mois après, se discute pendant une heure.
Dans Coprelo, un chantier porte son budget estimé, son montant retenu et ses devis. Le lien entre une dépense et le sujet qui l'a motivée ne se perd pas.
Voir le suivi des travaux →Le cas particulier de la délégation de pouvoirs
Si votre assemblée a confié une délégation de pouvoirs à votre conseil syndical, un mécanisme budgétaire distinct s'applique, prévu à l'article 26-1 du décret : un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de cette délégation.
Et lorsque la délégation porte sur des dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles.
À ne pas confondre, donc : les frais de fonctionnement courants relèvent de l'article 27 et n'ont pas besoin d'une enveloppe votée ; le budget de la délégation relève de l'article 26-1 et doit être voté chaque année.
Conditions, durée, majorité applicable et procès-verbal obligatoire : ce que change une délégation pour votre conseil.
Lire le guide sur les pouvoirs du conseil →En résumé : votre fonction est bénévole, vos frais ne devraient pas l'être. Le texte range les dépenses nécessitées par la mission parmi les dépenses courantes d'administration, supportées par le syndicat et réglées par le syndic — sans condition de forme depuis 2004. La seule discussion légitime porte sur le caractère nécessaire de la dépense, et elle se règle beaucoup mieux à l'avance qu'après coup.
- Article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — absence de rémunération, droit de prendre conseil, dépenses courantes d'administration (version en vigueur depuis le 1er septembre 2004, issue du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004).
- Article 22 du décret n° 67-223 — règles d'organisation et de fonctionnement fixées par le règlement ou par l'assemblée générale.
- Article 26-1 du décret n° 67-223 — montant alloué au conseil syndical pour l'exercice d'une délégation de pouvoirs.
Ce guide décrit l'état des textes à sa date de publication et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de désaccord avec votre syndic sur la prise en charge d'une dépense, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.