La règle par défaut : le conseil ne décide pas
Commençons par ce qui coince. Un conseil syndical n'est pas un organe de décision. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 lui assigne trois verbes, et aucun des trois n'est « décider » :
Assister, contrôler, donner un avis. Un conseil syndical qui « vote » l'engagement de travaux, la signature d'un contrat ou une dépense sort de son rôle : la décision appartient à l'assemblée générale des copropriétaires, et l'exécution au syndic.
Cela n'enlève rien à son utilité, au contraire. Un avis motivé, appuyé sur des pièces, pèse lourd en assemblée. Mais il faut appeler les choses par leur nom : ce que le conseil produit habituellement, ce sont des positions, pas des décisions opposables.
Pourquoi ça compte concrètement. Un conseil qui croit décider prend deux risques : faire engager des dépenses sans base juridique, et exposer ses membres. Un conseil qui sait qu'il émet un avis prépare autrement — il documente, il argumente, et il fait inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée.
Ce que le conseil peut exiger du syndic
Le contrôle n'est pas une formule creuse : il s'accompagne d'un droit d'accès très large. Le même article 21 prévoit que le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et, plus généralement, à l'administration de la copropriété.
Le décret du 17 mars 1967 précise à son article 26 que ce contrôle porte notamment sur la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses et les contrats. Il ajoute une règle pratique utile : les communications au conseil syndical se font à son président ou, à défaut, à chacun de ses membres.
Deux conséquences pratiques :
- Une demande de pièces n'a pas à être justifiée par un soupçon. Le contrôle est la mission, pas une accusation.
- Il vaut mieux formuler les demandes par écrit et en garder la trace — avec la date. C'est le seul moyen de constater, six mois plus tard, qu'une pièce n'est jamais arrivée.
La mise en concurrence du contrat de syndic
Voici un pouvoir réel, et souvent sous-exploité. L'article 21 confie au conseil syndical le soin de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic. L'assemblée peut en dispenser le conseil, mais par un vote explicite.
Autrement dit : la comparaison des offres de syndic n'est pas une initiative militante d'un conseil remuant, c'est une mission que la loi lui attribue.
La même logique vaut pour les autres contrats et marchés, avec un mécanisme différent que nous détaillons dans un guide dédié — l'assemblée fixe des montants au-delà desquels la consultation du conseil, puis la mise en concurrence, deviennent obligatoires.
Comment comparer des devis de travaux, et ce que la loi entend exactement par « mise en concurrence ».
Comparer des devis de travaux en copropriété →L'exception : la délégation de pouvoirs
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre réellement certaines décisions. C'est l'exception à tout ce qui précède, et elle est strictement encadrée par les articles 21-1 à 21-5 de la loi de 1965.
Les conditions
- Un conseil d'au moins trois membres. En dessous, pas de délégation possible.
- Un vote à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires — pas seulement des présents.
- Deux ans au maximum, renouvelables par une décision expresse de l'assemblée. Pas de reconduction automatique.
- Un montant plafond fixé par l'assemblée pour l'exercice de la délégation.
Ce qui ne peut jamais être délégué
La loi exclut trois sujets, quelle que soit la volonté de l'assemblée : l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives et réglementaires.
L'argent qui va avec
Une délégation sans budget resterait théorique. L'article 26-1 du décret prévoit qu'un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de sa délégation. Et lorsque la délégation porte sur des dépenses de travaux hors budget prévisionnel, l'assemblée fixe le montant maximum alloué pour chacune d'elles.
Comment le conseil décide, une fois délégataire
C'est ici que beaucoup de conseils se trompent, y compris de bonne foi. Une fois la délégation obtenue, le conseil ne vote pas « comme d'habitude ». L'article 21-5 est explicite :
La majorité des membres, pas des votants. La nuance est loin d'être théorique. Dans un conseil de cinq membres, une décision qui recueille deux voix pour, une contre et deux abstentions n'est pas adoptée : il en faut trois. Une abstention, ici, produit le même effet qu'un vote contre.
Un avertissement qui vaut aussi pour notre propre outil. La plupart des outils de vote — Coprelo compris — affichent un résultat au sens courant : « adopté » quand les voix pour l'emportent sur les voix contre. C'est juste pour un avis interne, mais ce n'est pas le calcul de l'article 21-5. Si votre conseil délibère sous délégation, vérifiez le décompte à la main contre l'effectif total du conseil.
Le procès-verbal devient obligatoire
Une décision déléguée doit laisser une trace formelle. L'article 21-1 du décret du 17 mars 1967 impose que ces décisions soient consignées dans un procès-verbal signé par deux membres du conseil, mentionnant le nom des membres ayant participé à la délibération et le sens de leur vote. Ce procès-verbal est transmis au syndic, qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.
Trois exigences, donc, qu'un simple compte rendu informel ne remplit pas : les noms, le sens de chaque vote, et deux signatures.
Rendre compte
Enfin, la délégation s'accompagne d'une reddition de comptes. Toujours à l'article 21-5 : le conseil syndical rend compte de l'exercice de sa délégation devant l'assemblée générale votant l'approbation des comptes, et établit un rapport en vue de l'information des copropriétaires.
Le compte-rendu imprimable de Coprelo reprend les présents, l'ordre du jour et, pour chaque vote, le nom des votants et le sens de leur vote. La signature et la transmission au syndic restent à votre charge.
Voir comment fonctionnent les réunions →Trois erreurs fréquentes
1. Croire que le conseil syndical a la personnalité juridique
Il ne l'a pas. Il n'est ni une association, ni une entité distincte du syndicat des copropriétaires. Il ne signe pas de contrat en son nom propre et n'ouvre pas de compte bancaire.
2. Confondre l'avis et la décision dans les écrits
Un compte rendu qui écrit « le conseil syndical décide de retenir l'entreprise X » alors qu'aucune délégation n'existe crée une ambiguïté dont personne n'a besoin. « Le conseil syndical émet un avis favorable à l'entreprise X et propose l'inscription de la question à l'ordre du jour » dit la même chose, sans le risque.
3. Laisser expirer une délégation sans s'en apercevoir
Deux ans passent vite, et le renouvellement doit être exprès. Une délégation tacitement prolongée n'existe pas. Notez la date d'échéance quelque part où le conseil la reverra — c'est typiquement le genre d'information qui se perd entre deux renouvellements de conseil.
En résumé : votre conseil syndical assiste, contrôle et donne son avis, sauf si l'assemblée lui a confié une délégation formelle — auquel cas les règles de majorité, de traçabilité et de compte rendu changent du tout au tout. Dans les deux cas, ce qui fait la différence n'est pas le pouvoir juridique mais la mémoire : savoir ce qui a été demandé, à qui, quand, et ce qui a été répondu.
- Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — mission du conseil syndical, accès aux documents, mise en concurrence du contrat de syndic (en vigueur depuis le 1er juin 2020).
- Article 21-1 de la loi n° 65-557 — conditions de la délégation de pouvoirs et matières exclues.
- Article 21-3 de la loi n° 65-557 — durée maximale de deux ans, renouvellement exprès.
- Article 21-5 de la loi n° 65-557 — majorité des membres, voix prépondérante du président, reddition de comptes.
- Article 21-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — procès-verbal signé par deux membres.
- Article 26-1 du décret n° 67-223 — montant alloué au conseil syndical pour l'exercice de sa délégation.
- Article 26 du décret n° 67-223 — objet du contrôle, communications au président.
Ce guide décrit l'état des textes à sa date de publication et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de doute sur une situation précise, rapprochez-vous d'un professionnel du droit ou de l'ADIL de votre département.